英国 Section 24 计算器——您需多缴多少税？

2015 年财政(第 2 号)法案第 24 条——通常被称为“房东税”或“按揭利息减免限制”——从根本上改变了英国房东计算租金收入所得税负债的方式。在 2017 年之前，个人房东可以在计算应税利润前，从租金收入中全额扣除已支付的按揭利息。一位每年支付 £8,400 按揭利息的房东，可以直接从租金中扣除该金额，从而得出较低的应税数字。

自 2017 年 4 月起，该限制分四年逐步实施，并于 2020 年 4 月起全面生效。此后，个人房东无法从租金收入中扣除任何按揭利息，取而代之的是获得相当于已支付融资成本 20% 的税收抵免——无论其个人税率为何。

其结果是，房东的应税利润现在按毛租金减去其他费用(但不包括按揭利息)计算。处于较高税率(40%)或附加税率(45%)税级的房东，现在需缴纳的税款远高于旧制度下的水平。在某些情况下，房东发现自己所缴税款甚至超过了实际利润本身——即使房产表面上产生正现金流，实际上却在亏钱。

在旧规则下，一位每年支付 £8,400 按揭利息、租金收入为 £18,000 的较高税率纳税人，可以在计税前扣除利息，从而降低应税利润。而在 Section 24 下，他们必须就全部利润(租金减去非融资费用)缴纳 40% 的税，然后再就利息申请 20% 的抵免。最终结果是，他们每向银行支付 £100，就要为其中 £20 的利息缴税——这是一项实实在在增加的成本，会降低现金流。

这使得高杠杆房产——即相对于租金拥有较大按揭余额的房产——受到的冲击尤为严重。对于一位 40% 税率纳税人而言，一套 75% LTV、利率 5.5% 的贷款房产，即便在计入维护、空置及管理成本之前，也可能只产生极少的净现金流。请使用上方计算器，查看针对您的税级和利息水平的具体影响。

• 较高及附加税率纳税人 ——该抵免相当于已付利息的 20%，与您的税率无关。如果您是 40% 税率纳税人，与旧制度相比，每 £1 利息您损失 20 便士。若为 45%，则每 £1 损失 25 便士。
• 高杠杆房东 ——相对于租金的按揭余额越高，影响就越大。75% 以上 LTV 的房产通常会比 40% LTV 或无按揭的房产受到更显著的 S24 影响。
• 因租金收入而被推入更高税级的房东 ——由于 S24 会按更高的申报利润对您征税，这可能将部分基本税率纳税人推入较高税级，造成双重处罚。

假设一位房东年租金收入为 £18,000，按揭利息为 £8,400，其他费用为 £2,400。

如本示例所示，基本税率纳税人基本不受影响。而较高税率纳税人仅就一套房产每年就要多缴 £1,680。对于拥有十套房产的房东而言，这意味着每年需多缴 £16,800 的税款——严重侵蚀回报。

对于 Section 24 后的较高税率纳税人房东而言，这是最常见的问题之一。有限公司不受 Section 24 约束——它按公司税税率纳税(目前利润 £50,000 以内为 19%；超过 £250,000 部分为 25%)，且在计算税务负债前仍可将按揭利息作为营业费用扣除。对于由 40% 税率纳税人持有的高杠杆资产组合而言，这可能带来非常显著的税务节省。

然而，这一决定并非那么简单：

• 转让时的 SDLT ——将个人名下的房产转移至公司名下，将触发按额外住宅税率计算的印花税，即使是配偶之间或转入您自己拥有的公司也不例外。以 £200,000 的房产为例，每套房产通常需缴纳 £6,000–£9,000。
• 资本利得税 ——转让在 CGT 意义上也会触发一次处置。自购入以来所累积的任何收益均需纳税。
• 更高的按揭利率 ——有限公司出租房按揭通常比个人按揭利率高 0.5–1%，且可选择的贷款机构较少。
• 持续成本 ——房产投资公司的会计费用通常为每年 £1,000–£2,500，具体取决于复杂程度。

对于购买新房产的房东而言，从一开始就通过有限公司购买可避免转让成本，这种做法也日益普遍。对于现有资产组合而言，具体分析因人而异，需要专业建议。请使用上方计算器量化您个人的 Section 24 影响，然后与专业房产会计师讨论有限公司相关问题。

• BTL(出租房)计算器 ——完整 BTL 分析，包含现金流及 Section 24 比较标签页
• 租金收益率计算器 ——任意房产的毛收益率与净收益率
• 现金流计算器 ——详细的月度现金流，涵盖所有成本