| قبل S24 (القواعد القديمة) | بعد S24 (الآن) | |
|---|---|---|
| الربح الخاضع للضريبة | — | — |
| الضريبة المستحقة | — | — |
| صافي الدخل | — | — |
ما هو Section 24؟
غيّر Section 24 من قانون المالية (رقم 2) لعام 2015 — الذي يُطلق عليه غالبًا "ضريبة الملاك" أو "قيد إعفاء فائدة الرهن العقاري" — بشكل جذري كيفية حساب الملاك في المملكة المتحدة لالتزامهم بضريبة الدخل على دخل الإيجار. قبل عام 2017، كان بإمكان الملاك الأفراد خصم كامل مبلغ فائدة الرهن العقاري المدفوعة من دخل إيجارهم قبل حساب ربحهم الخاضع للضريبة. كان بإمكان مالك يدفع 8,400 جنيه إسترليني سنويًا كفائدة رهن عقاري ببساطة طرح ذلك من إيجاره للوصول إلى رقم خاضع للضريبة أقل.
اعتبارًا من أبريل 2017، تم تطبيق القيد تدريجيًا على مدى أربع سنوات، ليصبح ساري المفعول بالكامل اعتبارًا من أبريل 2020. منذ ذلك الحين، لا يمكن للملاك الأفراد خصم أي فائدة رهن عقاري من دخل إيجارهم. بدلاً من ذلك، يحصلون على خصم ضريبي يعادل 20% من تكاليف التمويل المدفوعة — بغض النظر عن معدل ضريبتهم الشخصية.
النتيجة هي أن الربح الخاضع للضريبة للمالك يُحسب الآن على الإيجار الإجمالي مطروحًا منه المصروفات الأخرى (لكن ليس فائدة الرهن العقاري). يدفع المالك في شريحة المعدل الأعلى (40%) أو المعدل الإضافي (45%) الآن ضريبة أكثر بكثير مما كان يدفعه تحت النظام القديم. في بعض الحالات، يجد الملاك أنفسهم يدفعون ضريبة على أرباح أقل من فاتورة الضريبة نفسها — مما يعني خسارة فعلية للمال على عقار يبدو أنه يحقق تدفقًا نقديًا إيجابيًا.
كيف يؤثر Section 24 على الملاك؟
بموجب القواعد القديمة، كان بإمكان دافع الضريبة بالمعدل الأعلى الذي يدفع 8,400 جنيه إسترليني سنويًا كفائدة رهن عقاري على عقار يدر إيجارًا قدره 18,000 جنيه إسترليني خصم الفائدة قبل الضريبة، مما يقلل ربحه الخاضع للضريبة. بموجب Section 24، يجب عليه دفع ضريبة 40% على الربح الكامل (الإيجار مطروحًا منه المصروفات غير التمويلية)، ثم المطالبة باسترداد خصم 20% على الفائدة. النتيجة الصافية هي أنه يدفع ضريبة على 20 جنيهًا إسترلينيًا من الفائدة مقابل كل 100 جنيه إسترليني يدفعها للبنك — تكلفة إضافية حقيقية تقلل التدفق النقدي.
أدى هذا إلى تضرر العقارات ذات الرافعة المالية العالية بشكل خاص — تلك التي لديها أرصدة رهن عقاري كبيرة نسبة إلى الإيجار. قد يولد عقار بقرض بنسبة LTV 75% ومعدل 5.5% تدفقًا نقديًا صافيًا ضئيلاً جدًا لدافع ضريبة بمعدل 40%، حتى قبل احتساب تكاليف الصيانة والشغور والإدارة. استخدم الحاسبة أعلاه لمعرفة التأثير المحدد على شريحتك الضريبية ومستوى الفائدة.
من الأكثر تأثرًا بـ Section 24؟
- دافعو الضريبة بالمعدل الأعلى والإضافي — يعادل الخصم 20% من الفائدة المدفوعة بغض النظر عن معدل ضريبتك. إذا كنت دافع ضريبة بمعدل 40%، فإنك تخسر 20 بنسًا مقابل كل جنيه إسترليني من الفائدة مقارنة بالنظام القديم. عند 45%، تخسر 25 بنسًا مقابل كل جنيه إسترليني.
- الملاك ذوو الرافعة المالية العالية — كلما ارتفع رصيد الرهن العقاري نسبة إلى الإيجار، زاد التأثير. سيشهد عقار بنسبة LTV 75%+ عادةً تأثير S24 أكبر بكثير من عقار بنسبة LTV 40% أو بدون رهن عقاري على الإطلاق.
- الملاك الذين يدفعهم دخل الإيجار إلى شريحة ضريبية أعلى — نظرًا لأن S24 يفرض عليك الضريبة على ربح مُعلن أعلى، يمكن أن يدفع بعض دافعي الضريبة بالمعدل الأساسي إلى شريحة المعدل الأعلى، مما يخلق عقوبة مزدوجة.
مثال على Section 24 — المعدل الأساسي مقابل المعدل الأعلى
لنفترض مالكًا لديه دخل إيجار سنوي قدره 18,000 جنيه إسترليني، وفائدة رهن عقاري 8,400 جنيه إسترليني، ومصروفات أخرى 2,400 جنيه إسترليني.
| البند | المعدل الأساسي (20%) | المعدل الأعلى (40%) |
|---|---|---|
| الربح الخاضع للضريبة القديم (الإيجار − الفائدة − المصروفات) | £7,200 | £7,200 |
| فاتورة الضريبة القديمة | £1,440 | £2,880 |
| الربح الخاضع للضريبة الجديد (الإيجار − المصروفات فقط) | £15,600 | £15,600 |
| الضريبة بمعدل الشريحة | £3,120 | £6,240 |
| ناقص: خصم 20% من تكلفة التمويل | −1,680 جنيهًا إسترلينيًا | −1,680 جنيهًا إسترلينيًا |
| فاتورة الضريبة الجديدة | £1,440 | £4,560 |
| الضريبة الإضافية بسبب Section 24 | £0 | £1,680 |
كما يوضح هذا المثال، لا يتأثر دافع الضريبة بالمعدل الأساسي بشكل كبير. يدفع دافع الضريبة بالمعدل الأعلى 1,680 جنيهًا إسترلينيًا إضافيًا سنويًا على عقار واحد. بالنسبة لمالك لديه عشرة عقارات، فإن ذلك يعني 16,800 جنيه إسترليني سنويًا كضريبة إضافية — تآكل كبير في العوائد.
حمّل حاسبة Section 24 الكاملة مع مقارنة الشركة المحدودة
حاسبة Section 24 مجانية على Excel
حمّل حاسبة Section 24 الكاملة على Excel — تنمذج الضريبة الشخصية مقابل الشركة المحدودة جنبًا إلى جنب عبر عقارات متعددة، مع إجماليات على مستوى المحفظة وتأثير التدفق النقدي.
مجانًا مع تجربة PropertyAlert.uk لمدة 7 أيام — دون الحاجة لبطاقة.
حمّل حاسبة Section 24 على Excel ←تجربة مجانية · دون الحاجة لبطاقة · تنزيل فوري
هل يجب أن أنقل عقاراتي إلى شركة محدودة؟
هذا أحد الأسئلة الأكثر شيوعًا لدى ملاك العقارات دافعي الضريبة بالمعدل الأعلى بعد Section 24. لا تخضع الشركة المحدودة لـ Section 24 — فهي تدفع ضريبة الشركات (حاليًا 19% للأرباح حتى 50,000 جنيه إسترليني؛ 25% للأرباح فوق 250,000 جنيه إسترليني) ولا تزال تستطيع خصم فائدة الرهن العقاري كمصروف تجاري قبل حساب التزامها الضريبي. بالنسبة لمحفظة عالية الرافعة المالية يملكها دافع ضريبة بمعدل 40%، يمكن أن يمثل هذا توفيرًا ضريبيًا كبيرًا جدًا.
ومع ذلك، فإن القرار ليس بسيطًا:
- SDLT عند النقل — يؤدي نقل العقارات المملوكة شخصيًا إلى شركة إلى فرض رسوم دمغة الأراضي بمعدلات المسكن الإضافي، حتى بين الزوجين أو إلى شركة تملكها أنت. على عقار بقيمة 200,000 جنيه إسترليني، عادةً ما يكون هذا 6,000–9,000 جنيه إسترليني لكل عقار.
- ضريبة أرباح رأس المال — يؤدي النقل أيضًا إلى تصرف لأغراض CGT. أي أرباح متراكمة منذ الاستحواذ ستكون خاضعة للضريبة.
- معدلات رهن عقاري أعلى — تكون رهون الشراء للتأجير عبر الشركات المحدودة عادةً أغلى بـ 0.5–1% من الرهون الشخصية، وهناك عدد أقل من المقرضين للاختيار من بينهم.
- التكاليف المستمرة — تتراوح أتعاب المحاسبة لشركة استثمار عقاري عادةً بين 1,000–2,500 جنيه إسترليني سنويًا حسب التعقيد.
بالنسبة للملاك الذين يشترون عقارات جديدة، فإن الشراء عبر شركة محدودة منذ البداية يتجنب تكاليف النقل وأصبح شائعًا بشكل متزايد. بالنسبة للمحافظ الحالية، التحليل فردي للغاية ويتطلب استشارة مهنية. استخدم الحاسبة أعلاه لتحديد تعرضك الشخصي لـ Section 24، ثم ناقش مسألة الشركة المحدودة مع محاسب عقاري متخصص.
أدوات ذات صلة
- حاسبة الشراء للتأجير (Buy-to-Let) — تحليل BTL كامل يشمل التدفق النقدي وعلامة تبويب مقارنة Section 24
- حاسبة عائد الإيجار — العائد الإجمالي والصافي لأي عقار
- حاسبة التدفق النقدي — تدفق نقدي شهري مفصل يشمل جميع التكاليف
ما هو Section 24 وكيف يؤثر على الملاك؟
ألغى Section 24 من قانون المالية لعام 2015 حق ملاك العقارات في المملكة المتحدة في خصم فائدة الرهن العقاري كمصروف تجاري من دخل إيجارهم. بدلاً من ذلك، يحصل الملاك على خصم ضريبي بالمعدل الأساسي (20%) على تكاليف تمويلهم. بالنسبة لدافعي الضريبة بالمعدل الأساسي، التأثير طفيف، لكن بالنسبة لدافعي الضريبة بالمعدل الأعلى والإضافي — الذين كانوا يخصمون الفائدة سابقًا بمعدل 40% أو 45% — يزيد التغيير بشكل كبير فاتورة الضريبة على دخل الإيجار.
هل يمكنني خصم فائدة الرهن العقاري من دخل إيجاري؟
لا — منذ عام 2020، لم يعد بإمكان ملاك العقارات في المملكة المتحدة خصم فائدة الرهن العقاري من دخل الإيجار عند حساب التزامهم الضريبي. بدلاً من ذلك، تحصل على خصم ضريبي بنسبة 20% على تكاليف التمويل المدفوعة. هذا يعني أنه إذا كنت دافع ضريبة بالمعدل الأساسي، فإن التأثير محايد تقريبًا. إذا كنت تدفع ضريبة بمعدل 40% أو 45%، فستدفع ضريبة أكثر مما كنت تدفعه بموجب القواعد القديمة.
هل يجب أن أضع عقاراتي المؤجرة في شركة محدودة؟
بالنسبة للعديد من الملاك دافعي الضريبة بالمعدل الأعلى ذوي العقارات المتعددة، يمكن أن يؤدي العمل عبر شركة محدودة إلى تقليل ضربة ضريبة Section 24، لأن الشركات تدفع ضريبة الشركات ولا تزال قادرة على خصم فائدة الرهن العقاري كمصروف تجاري. ومع ذلك، هناك تكاليف كبيرة يجب مراعاتها: SDLT عند النقل، ضريبة أرباح رأس المال، أتعاب المحاسبة المستمرة، والتعقيد. يجب عليك نمذجة وضعك المحدد مع محاسب مؤهل قبل اتخاذ القرار.
حمّل حاسبة Section 24 الكاملة (Excel)
نمذجة شخصية مقابل شركة محدودة، إجماليات متعددة العقارات، وتأثير التدفق النقدي — كل ذلك في جدول بيانات واحد.
حمّل حاسبة Section 24 على Excel ←هل تفضل تحليل العقارات المباشر؟
يحلل PropertyAlert.uk أي إعلان على Rightmove أو Zoopla فورًا — العائد، التدفق النقدي، توقعات SA ودرجة الاستثمار.
ابدأ التجربة المجانية ←