| प्री-S24 (पुराने नियम) | पोस्ट-S24 (अभी) | |
|---|---|---|
| टैक्सेबल प्रॉफ़िट | — | — |
| देय टैक्स | — | — |
| नेट इनकम | — | — |
Section 24 क्या है?
Finance (No. 2) Act 2015 का Section 24 — जिसे अक्सर "लैंडलॉर्ड टैक्स" या "मॉर्गेज इंटरेस्ट रिलीफ़ रिस्ट्रिक्शन" कहा जाता है — ने मौलिक रूप से बदल दिया कि यूके लैंडलॉर्ड्स अपनी रेंटल इनकम पर इनकम टैक्स देयता की गणना कैसे करते हैं। 2017 से पहले, व्यक्तिगत लैंडलॉर्ड्स अपने टैक्सेबल प्रॉफ़िट की गणना करने से पहले अपनी रेंटल इनकम से चुकाई गई पूरी मॉर्गेज ब्याज राशि घटा सकते थे। £8,400/वर्ष मॉर्गेज ब्याज चुकाने वाला एक लैंडलॉर्ड बस उसे अपने किराए से घटाकर कम टैक्सेबल आंकड़ा प्राप्त कर सकता था।
अप्रैल 2017 से, यह प्रतिबंध चार वर्षों में चरणबद्ध तरीके से लागू किया गया, और अप्रैल 2020 से पूरी तरह प्रभावी हो गया। तब से, व्यक्तिगत लैंडलॉर्ड्स अपनी रेंटल इनकम से कोई मॉर्गेज ब्याज नहीं घटा सकते। इसके बजाय, उन्हें चुकाई गई फाइनेंस लागत के 20% के बराबर टैक्स क्रेडिट मिलता है — चाहे उनकी व्यक्तिगत टैक्स दर कुछ भी हो।
इसका असर यह है कि एक लैंडलॉर्ड का टैक्सेबल प्रॉफ़िट अब ग्रॉस रेंट माइनस अन्य खर्चों (लेकिन मॉर्गेज ब्याज नहीं) पर गणना किया जाता है। हायर रेट (40%) या एडिशनल रेट (45%) बैंड वाला लैंडलॉर्ड अब पुराने सिस्टम की तुलना में कहीं अधिक टैक्स चुकाता है। कुछ मामलों में, लैंडलॉर्ड्स खुद को उन प्रॉफ़िट्स पर टैक्स चुकाते पाते हैं जो टैक्स बिल से भी कम होते हैं — यानी एक ऐसी प्रॉपर्टी पर वास्तव में पैसे गंवाना जो पॉज़िटिव कैशफ़्लो पैदा करती दिखती है।
Section 24 लैंडलॉर्ड्स को कैसे प्रभावित करता है?
पुराने नियमों के तहत, £18,000 किराया कमाने वाली प्रॉपर्टी पर सालाना £8,400 मॉर्गेज ब्याज चुकाने वाला एक हायर-रेट टैक्सपेयर टैक्स से पहले ब्याज घटा सकता था, जिससे उसका टैक्सेबल प्रॉफ़िट कम हो जाता था। Section 24 के तहत, उसे पूरे प्रॉफ़िट (किराया माइनस गैर-फाइनेंस खर्च) पर 40% टैक्स चुकाना होगा, फिर ब्याज पर 20% क्रेडिट वापस क्लेम करना होगा। नेट असर यह है कि वे बैंक को चुकाए गए हर £100 में से £20 के ब्याज पर टैक्स चुकाते हैं — एक वास्तविक अतिरिक्त लागत जो कैशफ़्लो को कम करती है।
इससे अत्यधिक लीवरेज्ड प्रॉपर्टीज़ — किराए के मुकाबले बड़े मॉर्गेज बैलेंस वाली — विशेष रूप से बुरी तरह प्रभावित हुई हैं। 75% LTV और 5.5% दर वाला लोन रखने वाली प्रॉपर्टी, मेंटेनेंस, वॉइड्स और मैनेजमेंट लागत का हिसाब लगाने से पहले ही, 40% टैक्सपेयर के लिए बहुत कम नेट कैशफ़्लो पैदा कर सकती है। अपने टैक्स बैंड और ब्याज स्तर के लिए विशिष्ट प्रभाव देखने हेतु ऊपर दिए कैलकुलेटर का उपयोग करें।
Section 24 से सबसे अधिक कौन प्रभावित होता है?
- हायर और एडिशनल रेट टैक्सपेयर्स — क्रेडिट आपकी टैक्स दर चाहे जो हो, चुकाए गए ब्याज का 20% होता है। यदि आप 40% टैक्सपेयर हैं, तो पुराने सिस्टम की तुलना में हर £1 ब्याज पर आप 20p गंवाते हैं। 45% पर, आप हर £1 पर 25p गंवाते हैं।
- अत्यधिक लीवरेज्ड लैंडलॉर्ड्स — किराए के मुकाबले मॉर्गेज बैलेंस जितना अधिक होगा, प्रभाव उतना ही अधिक होगा। 75%+ LTV वाली प्रॉपर्टी में आमतौर पर 40% LTV या बिना मॉर्गेज वाली प्रॉपर्टी की तुलना में कहीं अधिक महत्वपूर्ण S24 प्रभाव देखा जाता है।
- जिन लैंडलॉर्ड्स की रेंटल इनकम उन्हें हायर टैक्स बैंड में धकेल देती है — क्योंकि S24 आप पर एक उच्च घोषित प्रॉफ़िट पर टैक्स लगाता है, यह कुछ बेसिक रेट टैक्सपेयर्स को हायर रेट बैंड में धकेल सकता है, जिससे दोहरा नुकसान होता है।
Section 24 उदाहरण — बेसिक रेट बनाम हायर रेट
एक लैंडलॉर्ड पर विचार करें जिसकी वार्षिक रेंटल इनकम £18,000, मॉर्गेज ब्याज £8,400, और अन्य खर्च £2,400 हैं।
| आइटम | बेसिक रेट (20%) | हायर रेट (40%) |
|---|---|---|
| पुराना टैक्सेबल प्रॉफ़िट (किराया − ब्याज − खर्च) | £7,200 | £7,200 |
| पुराना टैक्स बिल | £1,440 | £2,880 |
| नया टैक्सेबल प्रॉफ़िट (केवल किराया − खर्च) | £15,600 | £15,600 |
| बैंड दर पर टैक्स | £3,120 | £6,240 |
| घटाएं: 20% फाइनेंस कॉस्ट क्रेडिट | −£1,680 | −£1,680 |
| नया टैक्स बिल | £1,440 | £4,560 |
| Section 24 के कारण अतिरिक्त टैक्स | £0 | £1,680 |
जैसा कि यह उदाहरण दिखाता है, एक बेसिक रेट टैक्सपेयर व्यापक रूप से अप्रभावित रहता है। एक हायर रेट टैक्सपेयर एक ही प्रॉपर्टी पर सालाना अतिरिक्त £1,680 चुकाता है। दस प्रॉपर्टीज़ वाले लैंडलॉर्ड के लिए, यह सालाना £16,800 अतिरिक्त टैक्स है — रिटर्न का महत्वपूर्ण क्षरण।
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क्या मुझे अपनी प्रॉपर्टीज़ को लिमिटेड कंपनी में स्थानांतरित करना चाहिए?
Section 24 के बाद हायर-रेट टैक्सपेयर लैंडलॉर्ड्स के लिए यह सबसे आम सवालों में से एक है। एक लिमिटेड कंपनी Section 24 के अधीन नहीं है — यह कॉर्पोरेशन टैक्स चुकाती है (वर्तमान में £50,000 तक के प्रॉफ़िट पर 19%; £250,000 से ऊपर के प्रॉफ़िट पर 25%) और अपनी टैक्स देयता की गणना से पहले अभी भी मॉर्गेज ब्याज को बिज़नेस खर्च के रूप में घटा सकती है। 40% टैक्सपेयर के स्वामित्व वाले भारी लीवरेज्ड पोर्टफ़ोलियो के लिए, यह एक बहुत महत्वपूर्ण टैक्स बचत हो सकती है।
हालांकि, यह निर्णय सीधा नहीं है:
- ट्रांसफ़र पर SDLT — व्यक्तिगत रूप से स्वामित्व वाली प्रॉपर्टीज़ को कंपनी में स्थानांतरित करने पर एडिशनल डवेलिंग दरों पर स्टैम्प ड्यूटी लैंड टैक्स लगता है, यहां तक कि पति-पत्नी के बीच या आपके अपने स्वामित्व वाली कंपनी में भी। £200,000 की प्रॉपर्टी पर, यह आमतौर पर प्रति प्रॉपर्टी £6,000–£9,000 होता है।
- कैपिटल गेन्स टैक्स — ट्रांसफ़र CGT उद्देश्यों के लिए एक डिस्पोज़ल को भी ट्रिगर करता है। अधिग्रहण के बाद से जमा हुआ कोई भी गेन टैक्सेबल होगा।
- उच्च मॉर्गेज दरें — लिमिटेड कंपनी बाय-टू-लेट मॉर्गेज आमतौर पर पर्सनल मॉर्गेज से 0.5–1% अधिक महंगे होते हैं, और चुनने के लिए कम लेंडर्स होते हैं।
- चल रही लागत — प्रॉपर्टी इन्वेस्टमेंट कंपनी के लिए अकाउंटेंसी फ़ीस आमतौर पर जटिलता के आधार पर सालाना £1,000–£2,500 होती है।
नई प्रॉपर्टीज़ खरीदने वाले लैंडलॉर्ड्स के लिए, शुरुआत से ही लिमिटेड कंपनी के भीतर ऐसा करना ट्रांसफ़र लागत से बचाता है और यह तेज़ी से आम होता जा रहा है। मौजूदा पोर्टफ़ोलियो के लिए, विश्लेषण अत्यधिक व्यक्तिगत होता है और पेशेवर सलाह की आवश्यकता होती है। अपनी व्यक्तिगत Section 24 एक्सपोज़र को मापने के लिए ऊपर दिए कैलकुलेटर का उपयोग करें, फिर एक विशेषज्ञ प्रॉपर्टी अकाउंटेंट के साथ लिमिटेड कंपनी के सवाल पर चर्चा करें।
संबंधित टूल्स
- बाय-टू-लेट (BTL) कैलकुलेटर — कैशफ़्लो और Section 24 तुलना टैब सहित पूर्ण BTL विश्लेषण
- रेंटल यील्ड कैलकुलेटर — किसी भी प्रॉपर्टी के लिए ग्रॉस और नेट यील्ड
- कैशफ़्लो कैलकुलेटर — सभी लागतों सहित विस्तृत मासिक कैशफ़्लो
Section 24 क्या है और यह लैंडलॉर्ड्स को कैसे प्रभावित करता है?
Finance Act 2015 के Section 24 ने यूके लैंडलॉर्ड्स से अपनी रेंटल इनकम से मॉर्गेज ब्याज को बिज़नेस खर्च के रूप में घटाने का अधिकार छीन लिया। इसके बजाय, लैंडलॉर्ड्स को अपनी फाइनेंस लागत पर बेसिक रेट (20%) टैक्स क्रेडिट मिलता है। बेसिक रेट टैक्सपेयर्स के लिए प्रभाव न्यूनतम है, लेकिन हायर और एडिशनल रेट टैक्सपेयर्स के लिए — जो पहले 40% या 45% पर ब्याज घटाते थे — यह बदलाव रेंटल इनकम पर टैक्स बिल में काफ़ी वृद्धि करता है।
क्या मैं अपनी रेंटल इनकम से मॉर्गेज ब्याज घटा सकता हूं?
नहीं — 2020 से, यूके लैंडलॉर्ड्स अपनी टैक्स देयता की गणना करते समय रेंटल इनकम से मॉर्गेज ब्याज नहीं घटा सकते। इसके बजाय, आपको चुकाई गई फाइनेंस लागत पर 20% टैक्स क्रेडिट मिलता है। इसका मतलब है कि यदि आप बेसिक रेट टैक्सपेयर हैं, तो प्रभाव लगभग न्यूट्रल है। यदि आप 40% या 45% पर टैक्स चुकाते हैं, तो आप पुराने नियमों की तुलना में अधिक टैक्स चुकाएंगे।
क्या मुझे अपनी रेंटल प्रॉपर्टीज़ लिमिटेड कंपनी में डालनी चाहिए?
कई प्रॉपर्टीज़ वाले कई हायर-रेट टैक्सपेयर लैंडलॉर्ड्स के लिए, लिमिटेड कंपनी के ज़रिए संचालन Section 24 टैक्स झटके को कम कर सकता है, क्योंकि कंपनियां कॉर्पोरेशन टैक्स चुकाती हैं और अभी भी मॉर्गेज ब्याज को बिज़नेस खर्च के रूप में घटा सकती हैं। हालांकि, विचार करने योग्य महत्वपूर्ण लागतें हैं: ट्रांसफ़र पर SDLT, कैपिटल गेन्स टैक्स, चल रही अकाउंटेंसी फ़ीस, और जटिलता। निर्णय लेने से पहले आपको किसी योग्य अकाउंटेंट के साथ अपनी विशिष्ट स्थिति को मॉडल करना चाहिए।
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