كيف تعمل هذه الحاسبة
يقيس إجمالي العائد على الاستثمار عائدك مقابل النقد الذي استثمرته فعليًا، وليس سعر الشراء الكامل — وهذا ما يجعله أكثر فائدة من النظر إلى النمو الرأسمالي وحده عند استخدام رهن عقاري. المعادلة: Total ROI = (Capital Gain + Total Cashflow Return) ÷ Cash Invested. الربح الرأسمالي هو قيمتك الحالية مطروحًا منها سعر الشراء؛ إجمالي عائد التدفق النقدي هو تدفقك النقدي الشهري الصافي مضروبًا في عدد الأشهر المحتفظ بها. ثم يحسب العائد السنوي ذلك العائد الإجمالي إلى معدل سنوي مكافئ، بحيث يمكنك مقارنة الصفقات المحتفظ بها لفترات زمنية مختلفة على أساس متساوٍ.
الأسئلة الشائعة حول عائد الاستثمار العقاري
ما الفرق بين العائد على الاستثمار وعائد الإيجار؟
يقيس عائد الإيجار فقط دخل الإيجار مقابل سعر الشراء. أما العائد على الاستثمار فهو أوسع: فهو يجمع بين التدفق النقدي الإيجاري والزيادة الرأسمالية، ويُقاس مقابل النقد الذي استثمرته فعليًا (الدفعة الأولى، SDLT، الرسوم القانونية، المسح) وليس سعر الشراء الكامل — لذا فهو يعكس العائد الحقيقي على أموالك، بما في ذلك تأثير الرافعة المالية.
ما الذي يُحتسب كـ "نقد مستثمر" للعائد على الاستثمار؟
إجمالي النقد الذي أدخلته للحصول على العقار: الدفعة الأولى، رسوم الدمغة، الرسوم القانونية، تكاليف المسح وأي تجديد أولي — وليس سعر الشراء الكامل إذا استخدمت رهنًا عقاريًا. هذا ما يجعل العائد على الاستثمار مختلفًا عن نسبة النمو الرأسمالي البسيطة.
لماذا يكون العائد السنوي أقل من إجمالي العائد على الاستثمار؟
إجمالي العائد على الاستثمار هو العائد على مدى فترة الحيازة الكاملة. يحسب العائد السنوي ذلك إلى معدل سنوي مكافئ، وهو دائمًا أقل من إجمالي العائد بمجرد أن تحتفظ به لأكثر من عام (بافتراض عائد إيجابي) — إنها الطريقة العادلة لمقارنة حيازة لمدة عامين مقابل حيازة لمدة 10 أعوام.
هل يأخذ رقم العائد على الاستثمار هذا في الاعتبار تكاليف البيع؟
لا — يجب أن تكون القيمة الحالية تقييمًا واقعيًا للسوق. إذا كنت تنمذج بيعًا فعليًا، اخصم رسوم وكيل العقارات والتكاليف القانونية وأي رصيد رهن عقاري مستحق بشكل منفصل باستخدام حاسبة قلب العقارات (Flip) أو حاسبة تصفية المحفظة، والتي تدمج تلك التكاليف مباشرة.
هل يشمل العائد على الاستثمار سداد الرهن العقاري أو بناء حقوق الملكية؟
ليس بشكل مباشر. تستخدم هذه الحاسبة تدفقك النقدي الشهري الصافي (بعد أقساط الرهن العقاري بالفعل) والقيمة السوقية الحالية. لا تتتبع بشكل منفصل مقدار رأس مال الرهن العقاري الذي سددته — قارن رصيدك المستحق بمبلغ قرضك الأصلي إذا كنت تريد ذلك الرقم أيضًا.
حاسبات استراتيجية الخروج ذات الصلة
أكمل صورة العائد على استثمارك بنمذجة CGT وربح القلب العقاري.
جداول بيانات مجانية للعائد على الاستثمار
قم بنمذجة عائد الاستثمار لأي صفقة وتتبع إجمالي عائد محفظتك دون اتصال بالإنترنت.
هل تفضل التحليل المباشر؟
يحلل PropertyAlert.uk أي إعلان على Rightmove أو Zoopla فورًا — العائد، التدفق النقدي، توقعات SA ودرجة الاستثمار. بالإضافة إلى الحصول على جميع الأدوات العقارية المجانية السبع مع تجربتك.
ابدأ التجربة المجانية — احصل على جميع الأدوات السبع ←