| المقياس | 🔄 إعادة التمويل | 🏷️ البيع |
|---|---|---|
| صافي النقد في اليد | — | — |
| مبلغ الرهن العقاري الجديد | — | — |
| القسط الشهري بفائدة فقط | — | — |
| التدفق النقدي الشهري | — | 0 جنيه إسترليني (تم البيع) |
| التدفق النقدي السنوي | — | — |
| CGT المستحق | 0 جنيه إسترليني (مؤجل) | — |
| إجمالي التكاليف | — | — |
إعادة التمويل مقابل البيع — اتخاذ القرار الصحيح
عندما ترتفع قيمة عقارك الاستثماري، تواجه خيارًا: إعادة التمويل لتحرير حقوق الملكية معفاة من الضريبة مع الاحتفاظ بالأصل، أو البيع والحصول على سيولة كاملة — مما يؤدي إلى التزام ضريبة أرباح رأس المال في هذه العملية. لكل من المسارين آثار ضريبية وتدفق نقدي وإعادة استثمار مختلفة جذريًا.
متى تكون إعادة التمويل منطقية
تحرر إعادة التمويل حقوق الملكية دون تحفيز CGT. على عقار بقيمة 200,000 جنيه إسترليني مع رهن عقاري 80,000 جنيه إسترليني، تحرر إعادة التمويل إلى LTV بنسبة 75% حقوق ملكية بقيمة 70,000 جنيه إسترليني — معفاة تمامًا من الضريبة، اليوم. تحتفظ بدخل الإيجار، وتؤجل CGT إلى تاريخ مستقبلي، ويمكنك إعادة استثمار حقوق الملكية المحررة كدفعة أولى لشراء آخر. إذا كان عقارك يولّد تدفقًا نقديًا إيجابيًا بالمعدل الجديد، فإن إعادة التمويل تكون دائمًا تقريبًا أكثر كفاءة ضريبية من البيع.
حدود LTV على إعادة تمويل الشراء للتأجير
يحدد معظم مقرضي BTL إعادة التمويل عند 75% LTV، على الرغم من أن بعض المقرضين المتخصصين يقدمون 80% بمعدلات أعلى. يطبّق المقرضون أيضًا اختبار ضغط نسبة تغطية الفائدة (ICR) — يجب أن يغطي الإيجار الشهري عادةً 125–145% من قسط الفائدة الشهري الجديد بمعدل ضغط يبلغ حوالي 5.5–6%. احسب الأرقام في الحاسبة أعلاه للتحقق من أن دخل إيجارك يدعم الاقتراض الجديد عند LTV المستهدف.
ميزة تأجيل CGT
يُثبّت البيع التزامك بـ CGT الآن وبشكل دائم. على عقار تم شراؤه بـ 120,000 جنيه إسترليني وبيعه بـ 200,000 جنيه إسترليني، تبلغ CGT بمعدل 24% على الربح الخاضع للضريبة 77,000 جنيه إسترليني (بعد إعفاء 3,000) 18,480 جنيهًا إسترلينيًا — أموال تخسرها فورًا. من خلال إعادة التمويل بدلاً من ذلك، يبقى ذلك المبلغ 18,480 مستثمرًا ويولّد عوائد حتى تبيع في النهاية. على مدى أفق إعادة استثمار لمدة 5 سنوات، يمكن أن تتراكم الضريبة المؤجلة وحدها بشكل ملموس عند عوائد عقارية معقولة.
متى يكون البيع أكثر منطقية
يصبح البيع الخيار الأفضل عندما: يولّد العقار تدفقًا نقديًا سلبيًا أو منخفضًا جدًا بعد إعادة التمويل بالمعدلات الحالية؛ تريد سيولة كاملة دون التزامات مستمرة؛ تقوم بتوحيد محفظة قبل التقاعد؛ أو من المتوقع أن ترتفع معدلات CGT بشكل كبير (مما يجعل التأجيل الإضافي أقل جاذبية). إذا كان التدفق النقدي الشهري بعد قسط الرهن العقاري الجديد سلبيًا، تضعف حجة إعادة التمويل طويلة الأجل بشكل كبير.
التدفق النقدي هو العامل الحاسم
في النهاية، يحدد التدفق النقدي ما إذا كانت إعادة التمويل مستدامة. يترك لك قسط فائدة فقط جديد قدره 688 جنيهًا إسترلينيًا/شهريًا بمعدل 5.5% على رهن عقاري 150,000 جنيه إسترليني تدفقًا نقديًا قدره 212 جنيهًا إسترلينيًا/شهريًا من إيجار 900 جنيه إسترليني — ضيق لكنه إيجابي. قلّص الإيجار بفترة شغور أو ارفع المعدل إلى 6% وسيصبح سلبيًا. نمذج دائمًا سيناريو التدفق النقدي الأسوأ قبل الالتزام بإعادة التمويل، وتأكد من أن لديك احتياطيًا لتغطية الشغور والإصلاحات.
حاسبات ذات صلة: نمذج CGT للبيع باستخدام حاسبة ضريبة أرباح رأس المال (CGT). تحقق من عائد الإيجار بعد إعادة التمويل باستخدام حاسبة الشراء للتأجير (Buy-to-Let). اختبر التدفق النقدي الشهري باستخدام حاسبة التدفق النقدي.
مراجع خارجية: HMRC: ضريبة أرباح رأس المال | MoneySavingExpert: دليل إعادة التمويل
الأسئلة الشائعة حول إعادة التمويل مقابل البيع
هل يجب أن أعيد تمويل أو أبيع عقاري الاستثماري؟
تحتفظ إعادة التمويل بالأصل، وتتجنب CGT، وتحافظ على دخل الإيجار. يمنح البيع سيولة كاملة لكنه يُحفّز CGT. السؤال الرئيسي هو ما إذا كان التدفق النقدي يظل إيجابيًا بعد رهن عقاري جديد وأعلى — وما إذا كنت بحاجة إلى كامل عائدات البيع أو ستكون راضيًا بحقوق الملكية المحررة عبر إعادة التمويل.
كم حقوق الملكية يمكنني تحريرها عن طريق إعادة التمويل؟
يسمح معظم مقرضي BTL بما يصل إلى 75% LTV. على عقار بقيمة 200,000 جنيه إسترليني مع رهن عقاري مستحق 80,000 جنيه إسترليني، تحرر إعادة تمويل بنسبة LTV 75% إلى 150,000 جنيه إسترليني حقوق ملكية بقيمة 70,000 جنيه إسترليني معفاة من الضريبة. سيتحقق المُقرض أيضًا من أن الإيجار يغطي 125–145% من قسط الفائدة الجديد.
هل أدفع ضريبة عند إعادة التمويل؟
لا. إعادة التمويل ليست تصرفًا لأغراض CGT. تدفع CGT فقط عند بيع العقار. هذا يجعل إعادة التمويل طريقة قوية للوصول إلى رأس المال دون رسوم ضريبية فورية — أنت ببساطة تؤجل CGT إلى أي وقت تبيع فيه في النهاية.
ما هي التكاليف النموذجية لإعادة تمويل BTL؟
توقع دفع رسوم ترتيب/منتج (0–2,000 جنيه إسترليني)، رسوم قانونية (500–1,000 جنيه إسترليني)، رسوم تقييم (150–500 جنيه إسترليني)، وأي رسوم سداد مبكر على الصفقة الحالية (0–5% من الرصيد المستحق). قد يفرض الوسيط أيضًا رسومًا. استخدم الحاسبة أعلاه لمعرفة كيفية تأثير هذه التكاليف على تحرير حقوق ملكيتك الصافية.
متتبع محفظة مجاني
تتبع حقوق الملكية ورصيد الرهن العقاري وإجمالي العائد عبر جميع عقاراتك.
هل تفضل التحليل المباشر؟
يحلل PropertyAlert.uk أي إعلان على Rightmove أو Zoopla فورًا — العائد، التدفق النقدي، توقعات SA ودرجة الاستثمار. بالإضافة إلى الحصول على جميع الأدوات العقارية المجانية السبع مع تجربتك.
ابدأ التجربة المجانية — احصل على جميع الأدوات السبع ←